Tilstandsrapport – Hvad er det, og kan man stole på den?
Tilstandsrapporten spiller en central rolle i bolighandler, men de senere år har kvaliteten af tilstandsrapporterne været genstand for kritik. Flere undersøgelser har vist, at fejl og mangler kan forekomme, og det er blevet dokumenteret, at den administrative kontrol i mange tilfælde udføres af ikke-fagligt personale. Dette rejser spørgsmålet: Hvad er en tilstandsrapport, og kan man stole på den?
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en byggeteknisk rapport, der udarbejdes som led i den såkaldte huseftersynsordning. Rapporten har til formål at give både køber og sælger et overblik over boligens synlige skader og generelle tilstand. Sælgeren kan ved at indhente en tilstandsrapport blive fritaget for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler, mens køberen kan tegne en ejerskifteforsikring, som kan dække eventuelle skader, der senere måtte vise sig.
Det er et krav, at rapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, som er uafhængig af både sælger og ejendomsmægler. Gennemgangen af boligen sker visuelt og uden destruktive indgreb, hvilket betyder, at skjulte fejl og skader i eksempelvis gulvkonstruktioner eller bag vægge som udgangspunkt ikke vil blive opdaget.
Hvordan vurderes skader?
Tilstandsrapporten kategoriserer eventuelle skader efter et fast skadesystem:
Grå skader: Mindre alvorlige skader uden betydning for bygningsdelens funktion.
Gule skader: Alvorlige skader, der kan udvikle sig over tid.
Røde skader: Kritiske skader, som bør udbedres hurtigt.
Spørgsmålstegn: Mulige skader, som kræver yderligere undersøgelse.
Rapporten indeholder desuden sælgerens egne oplysninger om boligen, som kan have betydning for vurderingen af eventuelle fejl og mangler.
Begrænsninger i tilstandsrapporten
En tilstandsrapport dækker ikke alle forhold ved boligen. Den omfatter blandt andet ikke:
Skjulte bygningsdele
Skimmelsvamp i lukkede konstruktioner
El-installationernes funktion og lovlighed
Inventar, hårde hvidevarer og udendørs installationer
Det er vigtigt at være opmærksom på, at rapporten alene er baseret på en visuel gennemgang og bygningssagkyndiges skøn. Der er derfor ingen garanti for, at alle fejl og skader bliver opdaget.
Kan man stole på tilstandsrapporten?
Sikkerhedsstyrelsen fører tilsyn med kvaliteten af tilstandsrapporterne gennem både administrative kontroller og tekniske revisioner. De administrative kontroller er dog ofte begrænsede og udføres til tider af ikke-fagligt personale. Derudover bliver kun et mindre antal tilstandsrapporter udtaget til teknisk revision, hvor kvaliteten kontrolleres grundigt.
Selvom tilstandsrapporten er et vigtigt dokument i en bolighandel, er det ikke en fejlfri garanti for boligens tilstand. Som boligkøber bør man derfor altid forholde sig kritisk til indholdet af rapporten, overveje at få en supplerende byggeteknisk vurdering og være opmærksom på dækningen i ejerskifteforsikringen.
Har du spørgsmål til en tilstandsrapport eller behov for juridisk rådgivning i forbindelse med boligkøb, er du velkommen til at kontakte mig for en uforpligtende samtale.