Refusionsopgørelsen – En vigtig del af bolighandlen
Som boligkøber er der stor sandsynlighed for, at du vil støde på en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen er nemlig en fast del af langt de fleste bolighandler. Men hvad er en refusionsopgørelse egentlig, og hvem skal stå for at lave den? Det kan du blive klogere på i denne artikel.
Hvad er en refusionsopgørelse?
En refusionsopgørelse er en opgørelse over det økonomiske mellemværende mellem køber og sælger af en bolig. I opgørelsen medtages de udgifter, som køber og sælger hver især har afholdt for boligen, men som vedrører den andens ejerperiode.
For eksempel: Hvis sælger har betalt udgifter, der dækker perioden efter overtagelsesdagen, skal disse typisk refunderes af køber gennem refusionsopgørelsen.
Hovedformålet med refusionsopgørelsen er at sikre, at boligen overdrages til den pris og på de vilkår, som parterne har aftalt.
Hvilke udgifter indgår typisk i en refusionsopgørelse?
Indholdet kan variere afhængig af boligens type, men der er typisk faste poster, som næsten altid indgår:
Ejendomsskatter
Ejendomsskatter opkræves forud og vil ofte være betalt af sælger for en periode, som ligger efter overtagelsesdagen. Udgifter til grundskyld, renovation og skorstensfejning kan også være medtaget her.
Vand- og vandafledningsafgift
Ved kommunalt vandværk fremgår disse udgifter ofte af ejendomsskattebilletten. Ved privat vandværk medtages de som en separat post i refusionsopgørelsen.
Kontingent til grundejerforening
Hvis boligen er tilknyttet en grundejerforening, skal kontingentet typisk fordeles mellem køber og sælger i forhold til ejertiden. Efterregninger vedrører som udgangspunkt kun sælger.
Fællesudgifter til ejerforening
Ved ejerlejligheder sker der kun refusion af fællesudgifter, hvis ejerforeningen ikke foretager slutafregning direkte med sælger. Det kan fx være a conto betalinger for vand, varme og fælles vaskeri. Efterregninger for tidligere regnskabsår vedrører som regel kun sælger.
Forsyningsselskaber
Forbrugsafhængige udgifter som el, varme og gas aflæses som regel på overtagelsesdagen. Normalt afregner forsyningsselskabet direkte med sælger, men hvis køber får adgang til ejendommen før overtagelsesdagen (dispositionsdag), kan der være behov for at afregne via refusionsopgørelsen.
Ejerskifteforsikring
Hvis sælger har benyttet sig af huseftersynsordningen, skal sælger som udgangspunkt betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Hvis køber vælger en dyrere forsikring end den tilbudte, afholder køber selv merudgiften.
Oliebeholdning
Hvis boligen opvarmes med olie- eller petroleumsfyr, foretages opmåling af oliebeholdningen på overtagelsesdagen. Køber skal betale dagsprisen for beholdningen, som indgår i refusionsopgørelsen.
Hvordan opgøres de enkelte poster?
Der kan anvendes to beregningsmetoder:
Faktisk/faktisk-metoden
Her tages udgangspunkt i det faktiske antal dage på et år (365 dage), og udgifterne fordeles ud fra det præcise antal dage, de vedrører. Denne metode bruges typisk ved realkreditlån.
30/360-metoden
Her regnes året som 360 dage, og hver måned som 30 dage.
Eksempel: Ved refusion fra den 1. januar til den 15. januar regnes der med 14 rentedage.
Denne metode anvendes oftest i praksis.
Hvem udarbejder refusionsopgørelsen?
Det er typisk aftalt i købsaftalen, hvem der udarbejder refusionsopgørelsen og hvornår den skal være færdig.
Hvis sælger står for opgørelsen, udarbejdes den ofte af sælgers ejendomsmægler.
Hvis køber står for opgørelsen, er det typisk købers advokat, der laver den.
Parterne kan også vælge selv at udarbejde refusionsopgørelsen, hvis de er enige og kender beregningsprincipperne.
Som udgangspunkt skal refusionsopgørelsen være klar inden for 7-30 dage efter overtagelsesdagen.
Hvad hvis køber overtager ejendommen før overtagelsesdagen?
Hvis køber får adgang til boligen før den aftalte overtagelsesdag (dispositionsdag), foretages som regel aflæsning af el, vand og varme ved overdragelsen.
Derudover kræver banken ofte, at køber tegner husforsikring, da køber overtager risikoen for ejendommen fra dispositionsdagen.
Få hjælp af en professionel
Det kan være kompliceret at udarbejde en korrekt refusionsopgørelse, da der skal tages højde for både beregningsmodeller og den korrekte opgørelse af udgifterne.
Uanset om du er køber eller sælger, kan det være en god idé at få professionel hjælp. Du kan også vælge selv at lave refusionsopgørelsen og få den gennemgået af en professionel, inden du sender den til modparten.
Advokatfirmaet Wolff har stor erfaring med både udarbejdelse og gennemgang af refusionsopgørelser. Hvis du har brug for hjælp eller sparring, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale.