Karensperiode ved gennemgribende forbedrede lejemål
Lejeloven indeholder regler om en karensperiode ved kontrolskifte af en udlejningsejendom. Reglerne betyder, at en ny ejer først kan fastsætte lejen efter reglerne om det lejedes værdi ved gennemgribende forbedrede lejemål, når der er gået 5 år. I denne artikel kan du blive klogere på reglerne og på, hvornår der er tale om et kontrolskifte.
Baggrunden for reglerne
I 1996 blev der indført en særlig ordning i den daværende boligreguleringslov, som gjorde det muligt at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, hvis lejemålet var gennemgribende forbedret. Formålet med ordningen var at skabe incitament for udlejere til at modernisere ældre og utidssvarende lejeboliger.
I modsætning til omkostningsbestemt husleje, som tager udgangspunkt i ejendommens driftsudgifter og afkast, tillod den nye ordning en højere leje, så længe lejen ikke oversteg niveauet for sammenlignelige lejemål.
Ordningen gav dog også anledning til spekulation, hvor investorer opkøbte ejendomme, gennemførte hurtige renoveringer og derefter udlejede til markant højere husleje. Dette bidrog til huslejestigninger i Danmark.
For at imødegå denne udvikling blev der indført en karensperiode på 5 år. I denne periode skal huslejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, også selvom lejemålet er blevet gennemgribende forbedret. Formålet med karensperioden er at forhindre kortsigtede investeringer med fokus på hurtig profit.
Hvornår er der tale om et kontrolskifte?
Et kontrolskifte opstår, når der sker en ændring i ejerskabet eller kontrollen med ejendommen. Ifølge lejeloven foreligger der et kontrolskifte i følgende situationer:
Ejerskifte: Når mindst 50 % af ejerandelen til lejemålet eller ejendommen overdrages, uanset om det sker ved køb, gave eller realisering af pant.
Kontrolskifte i selskaber: Når den bestemmende indflydelse over et selskab, som ejer lejemålet eller ejendommen, skifter.
Ejerskifte i selskaber: Når mindst 50 % af ejerandelen i et selskab, som ejer ejendommen, overdrages.
Økonomisk afkast: Når retten til mindst 50 % af det økonomiske afkast fra lejemålet eller ejendommen overdrages.
Værdistigning: Når retten til mindst 50 % af værdistigningen overdrages.
Betingede aftaler: Når der indgås aftaler, der giver ret til at gennemføre et fremtidigt kontrolskifte.
Udskudte overdragelser: Når der indgås en betinget aftale om fremtidig overdragelse, som vil udløse et kontrolskifte.
Andre dispositioner: Når en eller flere dispositioner samlet set medfører samme effekt som et kontrolskifte.
Hvornår er der ikke tale om et kontrolskifte?
Der findes flere undtagelser, hvor et ejerskifte ikke udløser en karensperiode. Det gælder blandt andet:
Ved arv eller overtagelse i uskiftet bo.
Ved koncerninterne overdragelser, hvor ejendommen forbliver inden for samme virksomhedskoncern.
Hvis ejeren har gennemført energiforbedringer, der løfter ejendommens energimærke med mindst tre niveauer. Denne undtagelse er indført for at støtte grøn omstilling.
De præcise undtagelser fremgår af lejelovens § 19, stk. 5.
Hvad er et gennemgribende forbedret lejemål?
Et lejemål anses for gennemgribende forbedret, hvis udlejeren har udført forbedringer, der:
Har kostet mere end 2.497 kr. pr. m² eller i alt mere end 295.515 kr. (2024-niveau).
Har medført en væsentlig forøgelse af lejemålets brugsværdi.
Inden forbedringen kan gennemføres, skal huslejenævnet godkende, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af brugsværdien. Udlejeren har derefter to år til at gennemføre forbedringen.
Få hjælp til vurderingen
Reglerne om karensperiode, kontrolskifte og huslejefastsættelse ved gennemgribende forbedrede lejemål er tekniske og komplekse. Hvis du ejer en udlejningsejendom eller overvejer at investere i en, kan det være en god idé at få professionel rådgivning om, hvordan dine dispositioner påvirker karensperioden og huslejefastsættelsen.
Har du spørgsmål, eller ønsker du en vurdering, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale.