Det skal du være opmærksom på, inden du køber en landbrugsejendom
Et liv på landet med fred og ro og langt til naboerne er for mange en uopnåelig drøm. Men for dem, der tør kaste sig ud i eventyret, kan det komme som en overraskelse, at der gælder andre regler for køb af en landbrugsejendom end for almindelige beboelsesejendomme. I denne artikel kan du blive klogere på, hvad det indebærer at købe en landbrugsejendom.
Hvad er en landbrugsejendom?
En landbrugsejendom er ifølge landbrugsloven en ejendom, der er registreret som landbrugsejendom i Geodatastyrelsens matrikelregister. En ejendom kan efter ejerens ønske registreres som en landbrugsejendom, hvis den er på mindst 2 hektar og hovedsageligt anvendes til landbrug, skovbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller tilsvarende jordbrugsvirksomhed. Derudover skal ejendommen have en beboelsesbygning.
Ejendomme, der opfylder disse krav, vil typisk være underlagt landbrugspligt. Det betyder, at ejendommen omfattes af landbrugslovens regler, blandt andet reglerne for køb og salg af landbrugsejendomme. Dog er det ikke alle landbrugsejendomme, der har landbrugspligt.
Nedenfor kan du læse, hvad du især skal være opmærksom på, hvis du overvejer at købe en landbrugsejendom.
Vigtige forhold ved køb af landbrugsejendom
Begrænsede lånemuligheder
Ved køb af en landbrugsejendom kan dine muligheder for finansiering være mere begrænsede end ved køb af en almindelig bolig. Hvis du ønsker at optage et realkreditlån, kan du som udgangspunkt kun belåne op til 60 % af ejendommens værdi, som vurderes af realkreditinstituttet.
Huseftersynsordningen gælder ikke
Når man køber en almindelig beboelsesejendom, er handlen normalt omfattet af huseftersynsordningen. Denne ordning fritager sælger for ansvar for skjulte fejl og mangler i 10 år, mens køber kan tegne en ejerskifteforsikring for at dække sig mod uforudsete udgifter.
Dette gælder ikke for landbrugsejendomme. Her kan sælger ikke benytte huseftersynsordningen og er derfor ikke forpligtet til at fremlægge tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller tilbud på ejerskifteforsikring. Sælger skal stadig oplyse om kendte fejl og mangler, men du skal som køber selv sørge for eventuelle tekniske gennemgange – for egen regning.
Hvis du ønsker at få ejendommen gennemgået af en bygningssagkyndig, skal sælger give adgang. Dette kan nogle gange være en udfordring, da en gennemgang kan afdække forhold, som sælger herefter vil være forpligtet til at oplyse over for en eventuel ny køber, hvis du trækker dig fra handlen.
Ingen fortrydelsesret
Ved køb af en almindelig bolig har du en lovbestemt fortrydelsesret på seks hverdage mod betaling af 1 % af købesummen til sælger.
Dette gælder ikke ved køb af en landbrugsejendom. Her har du ingen fortrydelsesret, hvis du fortryder købet.
Derfor er det særligt vigtigt at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, så din advokat kan trække dig ud af handlen uden økonomiske konsekvenser, hvis der viser sig forhold, du ikke kan acceptere.
Skat ved senere salg
Ved salg af almindelige villaer og ejerlejligheder kan man som hovedregel sælge skattefrit, hvis man har haft fast bopæl på ejendommen, og grunden er under 1.400 m². Dette gælder ikke for landbrugsejendomme, som skattemæssigt anses for erhverv.
Hvis du sælger en landbrugsejendom med fortjeneste, skal du betale skat af gevinsten. Desuden skal købesummen ved købet fordeles på boligdelen, driftsbygninger og jorden – en opdeling, som får betydning for den fremtidige beskatning.
Bopælspligt
Køb af en landbrugsejendom indebærer bopælspligt. Du (eller en lejer) skal tage fast bopæl på ejendommen senest seks måneder efter overtagelsen.
Det behøver ikke nødvendigvis at være dig selv, der bor på ejendommen – bopælspligten kan opfyldes af en lejer. Det vigtigste er, at den, der bor der, har adresse på ejendommen i folkeregisteret. Hvis et selskab køber ejendommen, kan bopælspligten også opfyldes af en lejer.
Efter 10 år ophører bopælspligten. Ved ejerskifte begynder en ny 10-årig periode.
Byggeprojekter kræver ofte landzonetilladelse
Hvis du planlægger at bygge om eller bygge til, skal du være opmærksom på, at du typisk skal have en landzonetilladelseudover den almindelige byggetilladelse. Det er en god idé at undersøge disse forhold på forhånd, hvis du har konkrete byggeplaner, inden du skriver under på købsaftalen.
Få hjælp til en tryg bolighandel
Der er mange særlige regler og faldgruber ved køb af en landbrugsejendom. Derfor anbefales det kraftigt at alliere sig med en erfaren boligadvokat, der kan hjælpe dig sikkert igennem hele købsprocessen og sikre, at dine interesser bliver varetaget.
Hvis du er i gang med – eller overvejer – at købe en landbrugsejendom, er du meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om, hvordan vi bedst kan hjælpe dig