Hvad er en familieoverdragelse?
En familieoverdragelse – også kaldet en familiehandel – betyder, at du overdrager din ejendom til et nært familiemedlem på fordelagtige vilkår. Det kan for eksempel være, at familiesommerhuset skal gives videre til næste generation, eller at et forældrekøb skal overtages af barnet, der nu ønsker at eje boligen selv.
For at få en vellykket familieoverdragelse kræver det både grundigt forarbejde og en åben dialog mellem alle involverede. I denne guide får du overblik over de vigtigste overvejelser.
Fastlæggelse af købesummen
Ved en familieoverdragelse er det ofte muligt at sælge ejendommen til en pris, der ligger under den offentlige ejendomsvurdering. Her er det vigtigt at kende de skattemæssige regler, så overdragelsen ikke fører til problemer med Skattestyrelsen.
15 %-reglen
Hvis ejendommen endnu ikke har fået en ny offentlig vurdering, kan man som udgangspunkt bruge den gamle vurdering med en afvigelse på op til ±15 %.
20 %-reglen
Hvis ejendommen har fået en ny vurdering fra Vurderingsstyrelsen, kan man som udgangspunkt anvende ±20 % fra den nye vurdering.
Særlige forhold
I nogle tilfælde kan ejendommen have særlige karakteristika, som gør, at den offentlige vurdering ikke kan bruges. Her kan prisen i stedet fastsættes af en vurderingsmand.
Hvordan kan købesummen finansieres?
Der er flere måder at finansiere familieoverdragelsen på:
Hvis der er et eksisterende lån, som ikke skal overtages, kan en del af købesummen betales kontant.
Er ejendommen gældfri, eller skal lånet overtages, kan købesummen betales via et gældsbrev mellem forældre og børn.
Det er ofte en god løsning at kombinere overdragelsen med en gave, hvor forældre giver en del af købesummen som en økonomisk gave til barnet.
Hvis gaven overstiger det afgiftsfri gavebeløb, skal den anmeldes til Skattestyrelsen. Det sikrer, at Skattestyrelsen kun har seks måneder til at stille spørgsmålstegn ved værdiansættelsen.
Skatteforbehold – en vigtig sikkerhed
Når købsaftalen udarbejdes, anbefales det at indsætte et skatteforbehold. Det betyder, at handlen kun er bindende, hvis de forventede skattemæssige konsekvenser holder.
Hvis Skattestyrelsen når frem til en anden vurdering, kan skatteforbeholdet give mulighed for at:
Købsaftalen bortfalder.
Købesummen justeres til den værdi, som Skattestyrelsen fastsætter.
På den måde undgår man uventede økonomiske overraskelser.
Parcelhusreglen – mulighed for skattefri overdragelse
Hvis der er tale om en bolig eller et sommerhus, der har været anvendt privat af ejeren eller dennes familie, kan parcelhusreglen i nogle tilfælde betyde, at salget kan ske skattefrit.
Det er især vigtigt at undersøge dette, hvis en stor del af købesummen skal betales via gældsbrev, og der derfor ikke nødvendigvis er likvide midler til at dække en eventuel ejendomsavancebeskatning.
Skal gaven være særeje?
Når en del af købesummen gives som gave, har forældrene mulighed for at bestemme, at gaven skal være særeje for barnet. Det betyder, at barnet ikke skal dele ejendommen med en ægtefælle i tilfælde af skilsmisse.
Det kan være en klog beslutning:
Hvis barnet endnu ikke er gift.
Hvis flere børn overtager ejendommen sammen, og nogle af dem er gift.
Uden en særejebestemmelse risikerer man, at en (eks)ægtefælle får andel i ejendommen.
Samejeoverenskomst ved flere ejere
Hvis flere børn overtager ejendommen sammen, er det en god idé at få udarbejdet en samejeoverenskomst.
En samejeoverenskomst kan blandt andet regulere:
Hvem der betaler hvilke udgifter.
Hvad der gælder, hvis én part vil sælge sin andel.
Hvordan ejendommen kan belånes.
Hvem der må bruge ejendommen hvornår – for eksempel via en rotationsordning for et sommerhus.
En samejeaftale skaber klare rammer og forebygger konflikter.
Få hjælp til familieoverdragelsen
En familieoverdragelse kræver grundig forberedelse. Det handler ikke kun om jura og skat – der er også store følelser involveret.
Hos Advokatfirmaet Wolff har vi stor erfaring med at rådgive om familieoverdragelser. Vi hjælper dig trygt igennem processen og sørger for, at alt bliver håndteret korrekt.
Har du brug for sparring, eller ønsker du en uforpligtende samtale om dine muligheder, er du altid velkommen til at kontakte os.