Refusionsopgørelsen – en vigtig del af bolighandlen

Som boligkøber er der stor sandsynlighed for, at du vil støde på en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen er nemlig en fast del af langt de fleste bolighandler. Men hvad er en refusionsopgørelse egentlig og hvem skal stå for at lave den? Det kan du blive klogere på i denne artikel.

Hvad er en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er en opgørelse over det mellemværende, der er imellem køber og sælger af en bolig. I refusionsopgørelsen vil indgå de udgifter, som de hver især har afholdt for boligen, men som vedrører den andens ejerperiode. Har sælgeren for eksempel afholdt udgifter vedrørende boligen for en periode, der ligger efter overtagelsesdagen, så vil det være relevant at medtage sådanne udgifter i en refusionsopgørelse.

Det vil ofte være når refusionsopgørelsen skal udarbejdes, at parterne får indblik i hvad den egentlige købesum for boligen er. Hovedformålet med refusionsopgørelsen er da også at sikre, at boligen rent faktisk overdrages til den pris og på de vilkår, som parterne er blevet enige om.

Men hvilke udgifter indgår typisk i en refusionsopgørelse, og hvordan beregner man, hvad køber eller sælger skal refundere? Det kan du læse mere om i de følgende afsnit.

Hvilke poster indgår i refusionsopgørelsen?

Indholdet af en refusionsopgørelse kan variere og afhænger blandt andet af hvilken ejendomstype, der overdrages. Er der for eksempel tale om en ejerlejlighed, vil det ofte være relevant at medtage en post omkring fællesudgifter til ejerforeningen. Køber og sælger kan også have indgået en anden aftale omkring fordelingen af beløb, og i givet fald vil det være denne fordeling, der skal give sig til udtryk i refusionsopgørelsen.

Der er imidlertid en række poster, der som regel vil indgå i en refusionsopgørelse. Disse poster beskrives nærmere i det følgende:

Ejendomsskatter

Ejendomsskatter vil være en post, der typisk indgår i en refusionsopgørelse. Ejendomsskattebilletten opkræves nemlig periodevis forud, og derfor vil sælger ofte have afholdt en del af udgiften, der vedrører tiden efter overtagelsesdagen. På ejendomsskattebilletten opkræves først og fremmest grundskyld til kommunen, men i mange tilfælde opkræves også udgifter til renovation, skorstensfejning og lignende.

Vand- og vandafledningsafgift

Hvis der er tale om et kommunalt vandværk, vil ejendomsskattebilletten typisk indeholde udgifter til både vand og vandafledningsafgift. Er der derimod tale om et privat vandværk, vil afgifterne indgå som en separat post i refusionsopgørelsen.

Kontingent til grundejerforening

Hvis der er tale om en bolig, hvor der er pligt til at være medlem af en grundejerforening, skal der typisk også betales et kontingent til foreningen. Kontingentet vil i givet fald blive fordelt mellem køber og sælger i forhold til deres ejertid. Efterregninger eller tilbagebetalinger for et afsluttet regnskabsår vedrører typisk kun sælger.

Kontingent til ejerforening

Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal der alene ske refusion af fællesudgifter til ejerforeningen i det omfang, at der ikke sker slutafregning direkte mellem ejerforeningen og sælger. Hvis der ikke er sket slutafregning, vil der ofte ske refusion af aconto udgifter til for eksempel vand, varme og fællesvaskeri. Det er altså vigtigt at undersøge, om ejerforeningen foretager en slutafregning med sælger, eller om beløb vedrørende ejerforeningen skal indgå i refusionsopgørelsen. Efterregninger eller tilbagebetalinger for et afsluttet regnskabsår vedrører typisk kun sælger.

Forsyningsselskaber

Forbrugsafhængige udgifter til for eksempel elektricitet, varme, gas og lignende vil som regel blive aflæst på overtagelsesdagen. Langt de fleste forsyningsselskaber foretager selv afregningen med sælger. I de tilfælde, hvor køber og sælger imidlertid har indgået aftale om en dispositionsdag, der ligger før overtagelsesdagen, vil der blive foretaget en aflæsning på dispositionsdagen, som danner grundlag for en post herom i refusionsopgørelsen.

Ejerskifteforsikring

Hvis sælger har valgt at benytte sig af huseftersynsordningen, har sælgeren også forpligtet sig til at dække halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Hvis køber beslutter sig for at tegne ejerskifteforsikring, vil sælgers bidrag til præmien indgå i refusionsopgørelsen. Har køber imidlertid valgt at tegne en anden og dyrere ejerskifteforsikring end den, som sælger har tilbudt, skal køber selv afholde ekstraudgiften.

Oliebeholdning

Hvis der er tale om en bolig, der opvarmes med et oliefyr eller petroleumsfyr, har parterne næsten altid aftalt, at der foretages en opmåling af beholdningen på overtagelsesdagen. Køber skal da betale dagsprisen for beholdningen og betalingen heraf foretages over refusionsopgørelsen.

Hvordan opgøres de enkelte poster?

Når refusionsopgørelsen skal udarbejdes, kan man vælge mellem to opgørelsesmetoder til beregning af den forholdsmæssige andel af en udgift. Den første metode kaldes for ”faktisk/faktisk-metoden” og den anden metode kaldes for ”30/360-metoden”. Begge modeller har til formål at opgøre antallet af refusionsdage, også kaldet rentedage.

Faktisk/faktisk-metoden

I ”faktisk/faktisk-metoden” tager man udgangspunkt i det faktiske antal dage på et år (365 dage), og opgør herefter det faktiske antal rentedage i den periode, som den pågældende udgift vedrører. Denne metode anvendes som regel, når udgiften vedrører et realkreditlån.

30/360-metoden

I ”30/360-metoden”, som er den metode, der ofte anvendes, tager man udgangspunkt i, at et kalenderår i dage regnes til 360 rentedage og at hver måned regnes som 30 rentedage.

Ved opgørelsen af rentedage i en kalendermåned beregnes disse ved, at den første dato trækkes fra den sidste dato. Skal der for eksempel ske refusion for perioden fra den 1. januar til den 15. januar, så refunderes 14 rentedage, og skal der ske refusion for perioden fra den 10. januar til den 25. januar, så refunderes 15 rentedage.

Hvis der skal ske refusion over flere måneder, så trækkes den første måneds datoangivelse fra den sidste måneds datoangivelse. Dagstallet fra den første fratrækning lægges herefter sammen med månedstallet ganget med 30. Hvis der skal ske refusion over et årsskifte, så omskrives det følgende års månedsangivelse til det månedsnummer, som måneden ville have haft, hvis man ikke havde påbegyndt en ny månedsnummerering ved årsskiftet.

Hvem laver refusionsopgørelsen – og kan man selv klare det?

Der er ingen regler for, hvem der skal stå for udarbejdelsen af en refusionsopgørelse, men det vil typisk være aftalt i købsaftalen, hvem der skal udarbejde den og hvornår den senest skal være færdig.

Hvis købsaftalen indeholder bestemmelse om, at refusionsopgørelsen udarbejdes af sælger, vil det typisk være sælgers ejendomsmægler, der står for udarbejdelsen, ligesom det ofte vil være købers advokat, der står for udarbejdelsen, hvis købsaftalen indeholder et vilkår om, at køber skal sørge for en refusionsopgørelse.

Der er imidlertid ikke noget til hinder for, at sælger eller køber selv står for at udarbejde refusionsopgørelsen, når blot denne udarbejdes ud fra de beregningsmodeller, der er omtalt ovenfor, og refusionsopgørelsen er klar til den aftalte tid. Kutymen er her, at refusionsopgørelsen skal være klar mellem 7-30 dage efter overtagelsesdagen, hvor der som regel er overblik over udgifterne.

Hvad hvis ejendommen overtages før overtagelsesdagen?

Hvis køberen får adgang til ejendommen inden overtagelsesdagen, dvs. at køber og sælger er blevet enige om en tidligere dispositionsdag, så er det normalt, at der inden overdragelsen af nøglerne vil blive foretage en aflæsning for el, vand og varme.

Hvis køber som led i handlen skal overtage eller optage et realkreditlån, så vil det typisk være et krav fra banken, at køber inden overtagelsen af nøglerne tegner en husforsikring. Køber overtager nemlig risikoen for boligen, så snart køber får råderet dertil.

Få hjælp til at udarbejde refusionsopgørelsen

At udarbejde en refusionsopgørelse kan hurtigt blive en kompliceret affære, hvor der skal tages højde for beregningsmodeller og opgørelsen af de enkelte udgifter. Uanset om du er køber eller sælger, så kan det være en god idé at få hjælp til at udarbejde refusionsopgørelsen. Hvis du selv vælger at udarbejde refusionsopgørelsen, kan det også være en god idé at få den gennemgået inden den sendes afsted til din modpart.

Vi har stor erfaring med at udarbejde og gennemgå refusionsopgørelser. Hvis du har brug for hjælp til at udarbejde en refusionsopgørelse eller har behov for sparring vedrørende en refusionsopgørelse, som du selv udarbejdet, så er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende snak.