Kan man stole på tilstandsrapporten?

I de senere år har kvaliteten af tilstandsrapporterne været genstand for kritik. Et svar fra Sikkerhedsstyrelsen viser, at det i mange tilfælde er ikke-fagligt personale, der står for den administrative kontrol af tilstandsrapporterne. Men hvad er en tilstandsrapport og kan man stole på indholdet? Det kan du blive klogere på i denne artikel.

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er en del af den såkaldte huseftersynsordning, der har til formål at beskytte køber og sælger mod økonomiske overraskelser, når en bolig skifter hænder. Idéen bag ordningen er, at sælgeren ved at benytte ordningen bliver fritaget for et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen, mens køberen kan opnå dækning via et forsikringsselskab, hvis der alligevel skulle være fejl og mangler.

For at anvende huseftersynsordningen er det blandt andet en betingelse, at sælgeren indhenter og fremlægger en tilstandsrapport, der kan danne grundlag for et ejerskifteforsikringstilbud til køberen.

Hvem laver tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, der skal opfylde en række krav til uddannelse og erfaring.

Selvom det er sælgeren, der vælger den bygningssagkyndige, skal den bygningssagkyndige være uafhængig af sælgeren. Dette betyder blandt andet, at ejendomsmægleren ikke må formidle den direkte kontakt mellem sælgeren og den bygningssagkyndige, og at gennemgangen ikke må være betinget af andre ydelser eller aftaler relateret til sælgeren.

Hvordan foregår gennemgangen?

Processen for den bygningssagkyndiges gennemgang af boligen følger reglerne i forbrugerbeskyttelsesloven og huseftersynsbekendtgørelsen. I praksis vil gennemgangen også følge reglerne i ”Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige”, som er udarbejdet af Sikkerhedsstyrelsen.

Formålet med gennemgangen er ifølge loven at afklare, i hvilket omfang bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Med andre ord kan man altså ikke sammenligne resultatet af gennemgangen med en tilsvarende gennemgang af en nyopført bygning. Det skal man selvfølgelig have med i tankerne, når tilstandsrapporten læses igennem.

Selve gennemgangen består ifølge loven i en visuel undersøgelse med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger. Der foretages altså ikke nogen destruktive indgreb, medmindre sælgeren undtagelsesvist har bedt om det. Det betyder blandt andet, at den bygningssagkyndige normalt ikke vil kunne afdække skader eller fejl ved undergulvene eller opdage skimmelsvamp i hulrum i væggene.

Ved gennemgangen skal den bygningssagkyndige afdække skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når det giver en nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Den bygningssagkyndige er desuden forpligtet til at undersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet en tilstandsrapport for boligen, så denne kan indgå i grundlaget for den nye gennemgang. Tanken er her, at den bygningssagkyndige kan følge op på om eventuelle tidligere konstaterede skader er blevet udbedret eller har udviklet sig.

Hvad skal tilstandsrapporten indeholde?

Tilstandsrapporten er i høj grad standardiseret og skal derfor indeholde en række obligatoriske oplysninger, som følger lovgivningen. Indholdet kan derfor inddeles i tre kategorier, som er resultatet af huseftersynet, sælgerens egne oplysninger og oplysninger til ejerskifteforsikringen.

Resultatet af huseftersynet

Efter huseftersynet vil der blive udfærdiget en rapport over den bygningssagkyndiges observationer. Rapporten udfærdiges på et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet, og derfor vil selve tilstandsrapporten indeholde en systematisk angivelse af de bygningsdele, som den bygningssagkyndige kan give karakterer.

Her vil der også blive oplyst om en række øvrige forhold ved boligen. For eksempel vil der være oplysninger om restlevetiden for den del af bygningernes tag (undertag, inddækning eller tagbelægning), som forventes at have den korteste restlevetid, og om den bygningssagkyndige har fundet afvigelser mellem oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen og de fysiske omgivelser i boligen. Sidstnævnte vil kunne komme på tale, hvis der er opført bygninger, som ikke er registeret i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Hvis den bygningssagkyndige har fundet skader i boligen, kan disse gives følgende karakterer:

Sælgerens bemærkninger

Som led i gennemgangen af boligen skal den bygningssagkyndige sørge for, at sælgeren udfylder et sælgeroplysningsskema på en blanket, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet.

Årsagen er at sælgerens viden om boligen indgår som en del af baggrunden for huseftersynet. De oplysninger, som sælgeren afgiver om skader, vil derfor indgå i baggrundsmaterialet for bygningsgennemgangen, og kan herefter kontrolleres af den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten.

Sælgeren skal som udgangspunkt medvirke til at besvare spørgsmålene. Det hænger sammen med, at sælgeren har oplysningspligt, når det kommer til mangler, som sælgeren kender til. I modsat fald kan sælgeren blive erstatningsansvarlig for at have tilbageholdt oplysninger om mangler for køberen.

Der kan dog være situationer, hvor det ikke er muligt at afgive oplysninger til sælgeroplysningsskemaet. Det vil for eksempel være tilfældet, når sælgeren er et dødsbo eller et konkursbo. I de tilfælde vil gennemgangen af boligen blive foretaget på baggrund af den bygningssagkyndiges undersøgelse alene.

Oplysninger til ejerskifteforsikringen

Da tilstandsrapporten danner grundlag for et ejerskifteforsikringstilbud, skal den bygningssagkyndige også afgive en række oplysninger, som ejerskifteforsikringsselskabet skal bruge.

Her vil der primært være tale om oplysninger af byggeteknisk karakter for så vidt angår materialer og konstruktioner i boligen.

Hvad indeholder tilstandsrapporten ikke?

Til trods for den omfattende lovregulering af huseftersynet er der visse forhold, som den bygningssagkyndige ikke undersøger nærmere.

Det omfatter sædvanligt slid, æstetiske eller arkitektoniske forhold, planløsning og boligens indretning, boligens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen), inventar som hårde hvidevarer, markiser og baldakiner, elinstallationernes funktion og lovlighed (elinstallationsrapporten dækker dette), udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg, samt indretninger og installationer uden for selve boligen.

Bliver tilstandsrapporten kontrolleret?

Sikkerhedsstyrelsen er som myndighed ansvarlig for tilsynet med tilstandsrapporterne og foretager årligt en række administrative kontroller og tekniske revisioner.

De administrative kontroller foregår ved, at en medarbejder i Sikkerhedsstyrelsen gennemgår en tilstandsrapport for at vurdere, om rapporten er udfyldt korrekt. Her vil der typisk være tale om en overordnet gennemgang af rapporten for at sikre, at skadesbeskrivelserne er læsbare og forståelige for en forbruger.

De tekniske revisioner er langt grundigere og foregår ude ved de huse, hvor rapporterne er udarbejdet. Her gennemgår en byggeteknisk revisor ejendommen sammen med den bygningssagkyndige for at kontrollere, om tilstandsrapporten er udfyldt korrekt. Resultatet af en teknisk revision vil enten være, at tilstandsrapporten er acceptabel, retvisende eller fejlbehæftet.

Det er langt fra alle tilstandsrapporter, der kontrolleres administrativt eller ved en teknisk revision. Udvælgelsen foregår nemlig efter en række kriterier, hvor det blandt andet indgår om huseftersynet er udført af en bygningssagkyndig, der tidligere har fået tildelt en sanktion.

Kan man så stole på indholdet?

Selvom der udføres stikprøvevise kontroller og stilles krav til både eftersynet og den bygningssagkyndiges baggrund, er tilstandsrapporten langt fra en garanti for, at der ikke findes fejl eller skader i boligen. Det skyldes først og fremmest, at der kun er tale om en visuel gennemgang af boligen uden mulighed for at opdage skader, der ville kunne opdages ved destruktive indgreb. Dertil er skadesbeskrivelserne i vid udstrækning baseret på et skøn på baggrund af den bygningssagkyndiges indsigt og erfaring, som kan variere.

Som boligkøber bør man derfor være kritisk over for indholdet af tilstandsrapporten, og man bør i nogle tilfælde kræve, at der foretages supplerende undersøgelser af boligen via en selvvalgt bygningssagkyndig. Derudover bør man sammenholde tilstandsrapporten med ejerskifteforsikringstilbuddet for at sikre, at der ikke er undtagelser i dækningen på baggrund af forhold nævnt i tilstandsrapporten. Hvis der er undtagelser i dækningen, kan det være en god idé at undersøge, om man er dækket bedre ind hos et andet forsikringsselskab eller via en udvidet dækning.

Hvis du står overfor at købe bolig eller har spørgsmål til en tilstandsrapport, er du meget velkommen til at kontakte os for nærmere rådgivning.