Kan man altid fortryde et boligkøb?

Selvom både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, så har køberen nogle gange mulighed for at fortryde handlen. Men under hvilke betingelser kan boligkøberen fortryde en handel? Det kan du blive klogere på i denne artikel.

Fortrydelsesret ved køb af bolig

Der kan være mange årsager til at fortryde et boligkøb. Måske er der dukket en bedre bolig op på markedet, eller måske er der sket ændringer i privatlivet, som gør, at boligen alligevel ikke er det rigtige match.

I Danmark er det udgangspunktet, at aftaler er bindende. Forbrugerbeskyttelsesloven er en undtagelse hertil, fordi den giver en boligkøber ret til at fortryde et boligkøb, selvom købsaftalen er blevet underskrevet. Men kan man som boligkøber altid fortryde en bolighandel og koster det noget at fortryde? Det kan du læse mere om i de kommende afsnit.

Krav om beboelse

For at anvende reglerne om fortrydelsesret er det et krav, at formålet med købet af ejendommen var, at den hovedsageligt var bestemt til beboelse for køberen eller køberens nærtstående. Ved ”nærtstående” forstås for eksempel køberens børn, og derfor kan reglerne også anvendes, hvis der er tale om et forældrekøb.

At ejendommen skal være bestemt til beboelse, betyder for eksempel, at følgende ejendomstyper er omfattet af fortrydelsesretten:

• En- og tofamiliehuse
• Ejerlejligheder
• Andel i andelsboligforening
• Sommerhus eller kolonihavehus (hvor man kan bo om sommeren)
• Aktie- eller anpartsbolig, mv. (hvor man køber en aktie, anpart eller anden form for rettighed, der giver brugsret til en bolig)
• Ubebygget grund (hvor der skal opføres en bolig til køberen eller dennes nærtstående)
• Projektejendom (hvis ejendommen, når den er opført, skal anvendes til beboelse for køberen eller dennes nærtstående)

Reglerne om fortrydelsesret kan derimod ikke anvendes, hvis der er tale om køb af følgende ejendomstyper:

• Landbrugsejendom med landbrugspligt (medmindre handlen er betinget af at landbrugspligten ophæves)
• Køb af ejendomme på frivillig auktion
• Timeshare-ejendom (hvor man køber en ret til at bebo ejendommen i nogle få perioder om året)
• Ejendomme erhvervet ved mageskifte (hvor købesummen helt eller delvist består af en fast ejendom)

Hvornår kan man senest fortryde?

Hvis man som boligkøber ønsker at fortryde handlen, skal det være meddelt sælger inden for en frist på 6 hverdage efter at købsaftalen er blevet underskrevet. Fristen begynder døgnet efter aftalens indgåelse. Hverdage omfatter selvsagt ikke søndage og helligdage. Derudover bliver lørdage og grundlovsdag heller ikke anset som hverdage.

Nogle gange bliver en købsaftale ikke underskrevet samtidigt af køberen og sælgeren. I de tilfælde skal fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sælgeren bliver forpligtet af aftalen. Det kan for eksempel ske, at køberen underskriver et købstilbud, som sælgeren først ser nogle dage senere. Her vil fristen først begynde at løbe på det tidspunkt, hvor sælgeren rent faktisk accepterer køberens tilbud.

Har sælgeren omvendt sendt et underskrevet eksemplar af et aftaleudkast til køberen (et salgstilbud) begynder fristen at løbe allerede fra det tidspunkt, hvor køberen får kendskab til salgstilbuddet. Vælger køberen at underskrive sælgerens salgstilbud, vil køberen altså skulle fortryde handlen senest inden 6 hverdage fra det tidspunkt, hvor køberen fik kendskab til tilbuddet. Denne regel er begrundet i, at køberen ikke på egen hånd skal kunne forlænge fortrydelsesfristen, mens sælgeren er bundet. Hvis køberen først vælger at acceptere salgstilbuddet efter 6 hverdage efter at have fået kendskab til det, så har køberen ikke nogen fortrydelsesret.

Fristen på 6 hverdage gælder også for de købsaftaler, der er betingede – for eksempel af advokatens eller bankens godkendelse. I de tilfælde vil fristen for fortrydelse og fristen for advokatens eller bankens godkendelse løbe uafhængigt af hinanden.

Hvis man som boligkøber ønsker at gøre brug af fortrydelsesretten, skal det meddeles sælger skriftligt. Selve meddelelsen skal naturligvis være kommet frem til sælger inden fristens udløb. I de tilfælde, hvor sælgeren er repræsenteret ved en ejendomsmægler, bør meddelelsen også sendes til ejendomsmægleren.

Koster det noget at fortryde?

Det er langt fra gratis for køberen at fortryde et boligkøb, når sælgeren er en almindelig privatperson. En betingelse for at fortryde en bolighandel er nemlig, at køberen betaler 1 % af den nominelle købesum til sælgeren. Beløbet skal være kommet frem til sælger inden fortrydelsesfristens udløb. Hvis beløbet ikke er kommet frem til sælger inden fristens udløb, så er køberens meddelelse uden retsvirkning, og køberen vil være bundet af købsaftalen, medmindre købsaftalen er betinget af andre forhold.

Er der tale om en sælger, der handler som led i sit erhverv (for eksempel fordi sælgeren alene har opført boligen med salg for øje), så skal køberen ikke betale nogen godtgørelse til sælgeren.

Køberen skal heller ikke betale nogen godtgørelse til sælgeren, hvis aftalen går ud på køb af en grund med tilhørende byggeprojekt, men køberen skal dog stadig betale for det arbejde, som sælgeren allerede måtte have udført på grunden (og som efter aftalen skulle være udført) på det tidspunkt, hvor fortrydelsesretten gøres gældende af køberen.

Køberens øvrige pligter

Hvis bolighandlen mod forventning når at blive tinglyst før køberens fortrydelse, skal køberen sørge for at aflyse skødet inden for fortrydelsesfristen. Sørger køberen ikke for det, er fortrydelsen ugyldig.

Er boligen ovenikøbet blevet taget i brug af køberen, skal boligen senest ved fortrydelsesfristens udløb være stillet til sælgerens disposition. Det betyder blandt andet, at boligen skal være fraflyttet og ryddet og at nøglerne skal være afleveret til sælger.

Har køberen tilmed nået at foretage fysiske indgreb eller forandringer i boligen, så er det en betingelse, at boligen inden fristens udløb er blevet bragt tilbage til væsentlig samme tilstand som før indgrebet eller forandringen.

Advokatforbeholdet kan spare dig for mange penge

Et advokatforbehold er et vilkår, som kan indsættes i købsaftalen. Vilkåret vil typisk være formuleret på en sådan måde, at handlen er betinget af at din advokat godkender handlen i sin helhed. Ofte vil fristen for advokatens gennemgang være kortere end den lovbestemte fortrydelsesret, men til gengæld slipper du for at skulle betale sælgeren 1 % af købesummen, hvis du fortryder handlen via advokatforbeholdet.

Advokatforbeholdet er en sædvanlig del af langt de fleste bolighandler, men du bør alligevel sikre dig, at købsaftalen indeholder et advokatforbehold inden du skriver under. Hvis købsaftalen ikke indeholder et advokatforbehold, kan du med fordel meddele ejendomsmægleren, at du ønsker følgende vilkår indsat i købsaftalen:

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i dens helhed.”.

Står du overfor at købe bolig, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe dig godt igennem dit boligkøb.