Tilbudspligt i lejeloven

Hvis du ejer en større udlejningsejendom, er det en god idé at være opmærksom på reglerne om tilbudspligt. Som ejer kan du nemlig ikke være sikker på, at du uden videre kan overdrage din ejendom til en tredjemand, uden at dine lejere samtidig får mulighed for at købe ejendommen. Læs med her og bliv klogere på reglerne om tilbudspligt.

Hvad er tilbudspligt?

Siden 1970’erne har reglerne om tilbudspligt været en del af lejelovgivningen. På grund af et forestående folketingsvalg, er der fra politisk side aldrig kommet en egentlig beskrivelse af formålet med reglerne. Hensynet synes imidlertid at have været, at der på dette tidspunkt var et politisk ønske om at fremme andelsboligformen på bekostning af de rene udlejningsejendomme.

Reglerne om tilbudspligt finder da også kun anvendelse på udlejningsejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse. Kravet i lejeloven er nemlig, at udlejeren i en række tilfælde og under række betingelser, skal tilbyde lejerne at overtage hele ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Men hvilke ejendomme er omfattet, og er der undtagelser til tilbudspligten? Det kan du læse mere om i de følgende afsnit.

Hvilke ejendomme er omfattet af tilbudspligten?

Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder, og på ejendomme, der delvis anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 13 beboelseslejligheder. Rene erhvervsejendomme uden beboelseslejemål vil ikke være omfattet af reglerne om tilbudspligt.

Når det skal vurderes om en ejendom er omfattet af reglerne, skal der foretages en optælling af beboelseslejemål i ejendommen. Her vil det ikke være antallet af lejekontrakter, der er afgørende, men derimod det faktiske antal beboelseslejemål i ejendommen. Hvorvidt der er tale om et beboelseslejemål afhænger blandt andet af om lejemålet har sit eget køkken med afløb.

Selvom en ejendom umiddelbart opfylder kravene til antallet af beboelseslejemål, indeholder lejeloven en række undtagelser til reglerne om, hvilke ejendomme der er omfattet af reglerne. Blandt andet finder reglerne ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Hvordan aktiveres tilbudspligten?

Hvis en ejendom er omfattet af reglerne, vil en række dispositioner kunne ”aktivere” tilbudspligten med den konsekvens, at lejerne skal have ejendommen tilbudt.

Det gælder for det første den situation, hvor ejeren overdrager hele ejendommen eller en del af ejendommen ved salg, gave eller mageskifte. Hvis ejendommen ejes af et aktie- eller anpartsselskab, vil en fusion eller spaltning af selskabet også kunne aktivere tilbudspligten.

I de tilfælde, hvor ejendommen er ejet af et aktie- eller anpartsselskab, vil en overdragelse af aktier eller anparter i selskabet også aktivere tilbudspligten, hvis erhververen af aktierne eller anparterne opnår majoriteten af stemmerne i det selskab, der ejer ejendommen.

Det forhold, at en overdragelse af aktier eller anparter i selskabet kan aktivere tilbudspligten, betyder også, at en række selskabsretlige dispositioner kan aktivere tilbudspligten. For eksempel vil både en virksomhedsomdannelse og en aktieombytning efter omstændighederne kunne aktivere tilbudspligten.

Er der undtagelser til tilbudspligten?

Lejeloven indeholder en række undtagelser, hvorefter en række ellers tilbudspligtige dispositioner alligevel ikke aktiverer tilbudspligten.

For det første vil overdragelse af en tilbudspligtig ejendom ikke aktivere tilbudspligten, hvis overdragelsen sker på baggrund af en tinglyst forkøbsret eller køberet til ejendommen. Her er det imidlertid et krav, at forkøbsretten eller køberetten er blevet tinglyst på ejendommen før den 3. maj 1979.

Tilbudspligten gælder heller ikke i følgende tilfælde:

• Når erhververen er enten staten eller en kommune.
• Når erhververen er en tidligere ejers ægtefælle eller er beslægtet med den tidligere ejere i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller deres børn.
• Når erhververen er en tidligere medejer.
• Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er et selskab.
• Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Hvordan opfyldes tilbudspligten?

Hvis en ejendom er underlagt tilbudspligt og der er foretaget eller planer om at foretage en disposition, som aktiverer tilbudspligten, skal ejeren sørge for at opfylde tilbudspligten.

Tilbudspligten opfyldes ved at ejeren tilbyder samtlige lejere af beboelseslejligheder i ejendommen at de kan danne en andelsboligforening, der erhverver ejendommen. De vilkår, som andelsboligforeningen får ret til at erhverve ejendommen på, skal være identiske med de vilkår, som ejeren ville kunne opnå ved et salg af ejendommen til anden side. Det betyder blandt andet, at købesummen og den kontante udbetaling skal være den samme.

I de tilfælde, hvor tilbudspligten alene er aktiveret på grundlag af et påtænkt salg af ejendommen, skal tilbuddet til lejerne være ledsaget af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de vilkår, som er fremsat i tilbuddet til lejerne. Skyldes aktiveringen af tilbudspligten en påtænkt overdragelse af aktier eller anparter i ejerselskabet eller en fusion eller en spaltning, så skal der optages syn og skøn, hvor en vurderingsmand får til opgave at opgøre ejendommens markedsværdi, mv.

Lejernes acceptfrist er på 10 uger regnet fra det tidspunkt, hvor det endelige tilbud er fremsat overfor lejerne. Hvis en del af perioden vedrører juli måned, er fristen dog på 11 uger. I denne periode skal lejerne både have nået at stifte en andelsboligforening og have truffet en gyldig beslutning om at erhverve ejendommen via andelsboligforeningen.

Hvad sker der hvis man ikke opfylder tilbudspligten?

Den primære konsekvens af ikke at opfylde tilbudspligten er, at det ikke bliver muligt for erhververen at få tinglyst skøde på ejendommen. Det skyldes nemlig, at Tinglysningsretten af egen drift vil kontrollere om der ved anmeldelsen er vedlagt den nødvendige dokumentation for at reglerne om tilbudspligt er blevet iagttaget.

En anden konsekvens er, at lejerne vil kunne anlægge retssag mod udlejeren og erhververen, hvor der nedlægges påstand om såkaldt ”naturalopfyldelse”. Det betyder i praksis, at lejerne (andelsforeningen) vil kunne tiltvinge sig skøde på ejendommen ved hjælp fra domstolene. I den forbindelse vil det også være nærliggende for lejerne at kræve erstatning for et eventuelt tab, som lejerne måtte have lidt som følge af udlejerens manglende iagttages af reglerne om tilbudspligt.

Få hjælp til at håndtere tilbudspligten

Reglerne om tilbudspligt er komplicerede og det er ikke uden risiko at negligere regelsættet, hvis du ejer en tilbudspligtig ejendom.

Hos Advokatfirmaet Wolff har vi stor erfaring med at håndtere reglerne om tilbudspligt. Har du brug for hjælp til at vurdere om din ejendom er omfattet af tilbudspligten, eller har du brug for at vide om en konkret ændring i dit selskab vil aktivere tilbudspligten, så er du velkommen til at kontakte os for nærmere rådgivning.