Hvad er en servitut?

Som boligkøber vil du med stor sandsynlighed stifte bekendtskab med en eller flere servitutter i løbet af købsprocessen. Men hvad er en servitut egentlig og har de overhovedet nogen betydning for dit boligkøb? Det kan du blive meget klogere på i denne artikel.

Hvad er det?

En servitut kan bedst beskrives som en ret til at udøve en begrænset rådighed over en bestemt ejendom eller at kræve en tilstand opretholdt på denne. Servitutter kan stiftes på privat grundlag via for eksempel en aftale eller ved hævd, men kan også være blevet pålagt ejendommen af en offentlig myndighed. Man sondrer derfor mellem på den ene side private servitutter og på den anden side offentlige servitutter.

For både offentlige servitutter og private servitutter gælder det, at der findes forskellige underkategorier af servitutterne. Hver underkategori beskriver en særlig form for rettighed eller forpligtelse for den eller de ejendomme, som servitutten handler om. Er der for eksempel tale om en servitut, hvor ejerens rådighed over ejendommen begrænses på en bestemt måde, så kalder man det for en ”rådighedsservitut”, og har servitutten til formål at sikre, at der bliver opretholdt en bestemt tilstand på ejendommen, så kalder man det for en ”tilstandsservitut”.

Både tilstandsservitutter og rådighedsservitutter kan yderligere inddeles i en række underkategorier. For eksempel kalder man det for en ”tilegnelsesservitut”, hvis formålet med en rådighedsservitut er at opnå et økonomisk udbytte af en ejendom – for eksempel ved grusgravning.

Hvilke servitutter findes der?

Der findes mange former for servitutter med vidt forskellige formål. Alligevel er der en række servitutter, der går igen på en stor del af de danske ejendomme. I de følgende afsnit beskrives de mest normale former for servitutter og deres betydning for den enkelte ejendom.

Villaservitutter

Villaservitutter betegner en række servitutter, der pålægges bestemte arealer med det formål at sikre fritliggende lav bebyggelse, der anvendes til beboelse. En villaservitut indeholder ofte en meget detaljeret beskrivelse af en række krav til den eller de ejendomme, som servitutten vedrører. Det kan for eksempel være et krav til bygningernes placering på grunden eller et krav til en bestemt afstand mellem bygningerne og naboskellet. Det kan også være et krav om en bestemt grundstørrelse eller et krav om, at bygningerne skal have en bestemt farve.

Overvejer du derfor at købe en bolig, hvor du allerede har konkrete planer om at bygge om eller til på ejendommen, så er det en rigtig god idé at gennemgå villaservitutterne i detaljer for at se, om dit byggeprojekt kan realiseres.

Ulempeservitutter

Ulempeservitutter ses ofte i kombination med villaservitutterne, da de har til formål at forbyde en række forhold, der kan være ubehagelige eller til gene for de omkringliggende ejendomme. Typisk vil ulempeservitutterne forbyde en indretning på den pågældende ejendom, som ved ”ilde lugt, røg, larm, ubehageligt skue eller på anden måde” kan være til gene for de omkringboende mennesker.

Vil du gerne have vished om, hvorvidt der i dit kommende boligområde er risiko for at du ikke længere kan nyde eftermiddagskaffen i haven på grund af støj eller lugt fra nabolaget, så kan det være en god idé at undersøge om naboejendommene (også) er pålagt ulempeservitutter.

Erhvervsservitutter

Ligesom ulempeservitutterne ses erhvervsservitutterne også i forbindelse med villaservitutterne. Erhvervsservitutterne har nemlig til formål at forbyde visse former for erhvervsvirksom på den ejendom, hvor servitutten er gældende.

Det kan for eksempel være et forbud mod fra ejendommen at drive virksomhed med handel, der i sagens natur vil medføre en øget trafik til og fra ejendommen, men det kan også være et forbud mod at der opføres en fabrik eller et værksted på ejendommen med det formål at begrænse risikoen for forurening eller støj.

Færdselsservitutter

Færdselsservitutter kan både opstå ved aftale og ved hævd, men kan også være blevet pålagt ejendommen som følge af en beslutning fra myndighederne om at sikre offentligheden en vis tilgængelighed over ejendommen. Sidstnævnte kan for eksempel komme på tale i forbindelse med udviklingen af nye boligområder, som opføres på arealer, der allerede forinden er blevet anvendt som adgangsvej for andre ejendomme.

Ofte ses det også, at ejerne af en ejendom er tillagt en ret til at færdes over en naboejendom. Sådanne rettigheder er typiske for ejendomme på landet, og ofte er de blevet til som følge af en gammel aftale mellem de daværende ejere af de involverede ejendomme. Har man et ønske om at have sin have i fred, så er det altså en rigtig god idé at undersøge, om naboen har ret til at komme på et uventet besøg.

Ledningsservitutter

Aftaler omkring nedgravning af ledninger på ejendommen i form af kabler, vand- og fjernvarmerør, vil typisk blive indgået mellem grundejeren og en offentlig eller privat forsyningsvirksomhed. Disse aftaler vil ofte blive pålagt ejendommen som en servitut for at sikre, at både den nuværende ejer og fremtidige ejere ved, at der gælder en række indskrænkninger på ejendommen, som skyldes de ledninger, der er gravet ned på ejendommen. Ledningsservitutten vil ofte være vedlagt et kortbilag, som viser hvor på ejendommen ledningen befinder sig.

Som grundejer må man ofte tåle, at der ikke er mulighed for at opføre nye bygninger eller foretage terrænregulering på de dele af ejendommen, hvor ledningen befinder sig. Dertil er det typisk også forbudt at plante træer eller buske med dybtliggende rødder i de berørte områder.

Ofte vil ledningsservitutter indeholde en erstatning til grundejeren og bestemmelse om, at det såkaldte ”gæsteprincip” et fraveget ved aftalen. Gæsteprincippet er betegnelsen for et princip om, at ledningsejeren som gæst skal bekoste ledningsarbejder, der er nødvendiggjort af grundejerens ændrede benyttelse af det areal, hvor ledningen er anbragt.

Konkurrenceservitutter

Konkurrenceservitutter har til formål at begrænse adgangen til at råde over en ejendom på en måde, der kan være til skade for en konkurrerende virksomhed. I sagens natur vil konkurrenceservitutter være formuleret forskelligt fordi de typisk vil have til formål at beskytte en lokal virksomhed mod konkurrence fra en ny virksomhed i samme branche. For eksempel kan det af servitutten fremgå, at en bestemt ejendom ikke må anvendes til brødfabrik eller til supermarked.

I mange tilfælde vil servitutten have mistet sin praktiske betydning. Det vil for eksempel være tilfældet, når den pågældende virksomhed ikke længere eksisterer, eller hvis der som følge af en lokalplan alligevel er vedtaget et generelt forbud om, at det ikke skal være muligt at drive erhverv i et område, der er tiltænkt beboelse.

Servitutter om forkøbsret og tilbagefaldspligt

En forkøbsret vil typisk have den betydning, at en anden person står først i køen til at købe en bestemt ejendom, hvis ejeren ønsker at sælge den eller hvis andre begivenheder indtræder. En tilbagefaldspligt – eller en tilbagekøbsret – er typisk en ret for den tidligere ejer af ejendommen til at købe ejendommen tilbage på nogle forudbestemte vilkår og til en forudbestemt pris.

Sådanne rettigheder og pligter er vigtige at være opmærksomme på, når du køber en bolig. Du vil som regel ikke være begrænset i din mulighed for at råde over ejendommen i din ejertid, men i stedet vil du være begrænset rent juridisk og økonomisk, når/hvis du ønsker at sælge boligen igen.

Forkøbsrettigheder ses ofte på fritids- og sommerhuse, hvor de tidligere ejere måske har haft et ønske om, at ejendommen forbliver i slægten. Tilbagefaldspligten – også kaldet hjemfaldspligt – er særligt udbredt i ejerlejligheder i Københavns Kommune, hvor kommunen er meddelt en ret til at tilbagekøbe hovedejendommen eller den enkelte ejerlejlighed til en pris, der typisk er langt under den pris, som ejerlejligheden er udbudt til.

Hvilke ejendomme kan have servitutter?

Der kan oprettes servitutter for alle ejendomstyper – det vil sige uanset om der er tale om en landbrugsejendom, et sommerhus eller et rækkehus.

Det afgørende er imidlertid at servitutten bliver tinglyst på ejendommen, da tinglysning er en forudsætning for, at servitutten kan gøres gældende over for andre end de parter, der har indgået aftale om oprettelse af servitutten. For eksempel hænder det, at ejerne af et sommerhus har undladt at tinglyse en samejeoverenskomst i tingbogen, hvor de har meddelt hinanden en forkøbsret til den andens andel af sommerhuset. En sådan aftale om forkøbsret vil være gældende mellem parterne efter samejeoverenskomsten, men den vil ikke kunne gøres gældende over for andre uden at den er tinglyst.

Hvor kan man se om der er servitutter på en ejendom?

I enhver bolighandel er det vigtigt at undersøge om der er tinglyst servitutter på den ejendom, som man er ved at købe. Kun på den måde kan man sikre sig, at servitutterne ikke har betydning for de planer, som man har med ejendommen. Typisk vil ejendomsmægleren have vedlagt servitutterne som en del af købsaftalen, men vil man som boligkøber have vished om antallet og indholdet af servitutterne, så kan man også selv undersøge ejendommen for servitutter.

Via hjemmesiden ”www.tinglysning.dk” kan du indtaste adressen på den bolig, som du overvejer at købe. Her vil du blive præsenteret for en såkaldt ”tingbog”, og heri kan du få et overblik over de servitutter, der er tinglyst på ejendommen.

I nogle tilfælde kan servitutterne ikke tilgås via det digitale tinglysningssystem. Det kan skyldes en fejlregistrering hos Tinglysningsretten fra tiden før tingbøgerne blev digitale, men det kan også skyldes, at servitutten er så gammel, at den skal skaffes ved at anmode Rigsarkivet om at få den fremsendt. Er der tale om en gammel servitut, skal du også være opmærksom på, at den med stor sandsynlighed er håndskrevet. Vil du have den renskrevet for at forstå betydningen, så tilbyder Rigsarkivet ofte at renskrive teksten mod betaling.

Hvem kan oprette en servitut?

Alle kan oprette en servitut vedrørende deres ejendom, hvis de er myndige og i stand til at indgå i et kontraktforhold. Der er dog alligevel en række begrænsninger i retten til at oprette servitutter i lovgivningen.

For eksempel kræver planloven, at man skal have samtykke fra kommunalbestyrelsen til at oprette en servitut om et forhold, som også ville kunne have været reguleret i en lokalplan. Det betyder blandt andet, at man ikke uden videre kan indgå en aftale med sin nabo om at tinglyse en servitut, der sikrer, at grunden altid skal have en vis størrelse. Bestemmelser om grundstørrelsen kan nemlig besluttes i en lokalplan.

Man kan heller ikke oprette en servitut, der strider mod andres rettigheder. Det betyder blandt andet, at du ikke vil kunne give din ene nabo færdselsret til din ejendom, hvis der allerede er tinglyst en servitut om, at din anden nabo har eneret til at færdes på selvsamme areal.

Kan man ophæve en servitut igen?

Hvis en person eller en virksomhed er tillagt nogle rettigheder til en ejendom efter en servitut, så kalder man dem for ”påtaleberettigede”. Hvis servitutten senere ønskes ophævet igen, så skal de påtaleberettigede medvirke til ophævelsen.

Det kan i nogle tilfælde være en vanskelig proces at få ophævet en servitut, fordi mange servitutter er så gamle, at de påtaleberettigede i mellemtiden kan være afgået ved døden. Hvis en påtaleberettiget er afgået ved døden, så kan det i nogle tilfælde være nødvendigt at anmode Skifteretten om at genoptage dødsboet, så bobestyreren kan give sit samtykke til ophævelsen af servitutten.

På samme måde kan det være nødvendigt at anmode om genoptagelse af et konkursbo, hvis den påtaleberettigede er en virksomhed, der er gået konkurs.

Få hjælp til at oprette eller forstå en servitut

En servitut kan betyde alvorlige indskrænkninger i din mulighed for frit at kunne råde over din kommende bolig. Det er derfor vigtigt, at du i købsprocessen er opmærksom på servitutterne, og at du gennemgår dem i detaljer for at sikre, at de ikke spænder ben for dine boligdrømme. I købsprocessen kan en advokat hjælpe dig med at forstå indholdet af servitutten og belyse hvilke konkrete indskrænkninger servitutten kan have for lige netop dig.

Har du brug for hjælp til at forstå, oprette eller ophæve en servitut, er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende snak om, hvordan vi bedst kan hjælpe dig.