Guide til en vellykket familiehandel

Mange danskere overvejer at overdrage deres sommerhus eller bolig til deres børn. Men hvordan sikrer man bedst, at familieoverdragelsen bliver en succes for alle parter? Her er nogle gode råd til hvordan I kommer bedst i mål med overdragelsen.

Hvad er en familieoverdragelse?

En familieoverdragelse eller en familiehandel, er, når du ønsker at sælge din ejendom til et eller flere nærtstående familiemedlemmer på gunstige vilkår. Det kan for eksempel være at familiesommerhuset skal videre til næste generation, eller at et tidligere forældrekøb skal overdrages til dit barn, der nu ønsker at overtage boligen og blive ejer.

Hvis familieoverdragelsen skal blive en succes, kræver det et grundigt forarbejde og en god dialog mellem de involverede parter. I de følgende afsnit kan du læse om nogle af de ting, der bør overvejes, før du kaster dig ud i en familieoverdragelse.

Fastlæggelse af købesummen

I en familieoverdragelse er det typisk muligt at overdrage ejendommen til en pris, der ligger under den offentlige ejendomsvurdering. Her er det dog vigtigt at være opmærksom på, at en familieoverdragelse skal overholde nogle skattemæssige krav, så man undgår problemer med skattemyndighederne.

I en lang periode har de offentlige ejendomsvurderinger ikke afspejlet ejendommenes reelle handelsværdi og typisk har handelsværdien også været langt højere end den offentlige ejendomsvurdering. Derfor er der nu igangsat et arbejde med at lave nye offentlige ejendomsvurderinger, der i højere grad skal afspejle den reelle handelsværdi.

I de tilfælde, hvor der ikke er kommet en ny ejendomsvurdering, kan man ifølge Skattestyrelsens værdiansættelsescirkulære fra 1982 anvende en 15 % regel. Det betyder, at familieoverdragelsen kan ske til en pris, der ligger maksimalt 15 % over den offentlige ejendomsvurdering eller 15 % under.

Hvis ejendommen er blevet vurderet på ny, vil den offentlige ejendomsvurdering med stor sandsynlighed være højere. I de tilfælde kan man ifølge et nyt værdiansættelsescirkulære fra Skattestyrelsen anvende en 20 % regel, hvor købesummen fastsættes til en pris, der ligger maksimalt 20 % over den nye offentlige ejendomsvurdering eller 20 % under. Anvendelse af 20 % reglen kræver imidlertid, at man har modtaget en ny ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen.

I nogle tilfælde vil der være særlige omstændigheder ved ejendommen, der gør, at man slet ikke kan anvende den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for fastlæggelsen af købesummen. Her vil man i stedet kunne overdrage ejendommen til en værdi, der fastlægges af en vurderingsmand.

Finansiering

Når det kommer til at beslutte, hvordan købesummen skal finansieres, spiller flere faktorer ind. Er der for eksempel et lån knyttet til ejendommen, som ikke skal overtages af børnene, kan det være nødvendigt at en del af købesummen betales kontant for at kunne afvikle lånet. I andre tilfælde, hvor ejendommen er gældfri eller et lån skal overtages, kan det måske lade sig gøre at betale købesummen ved at børnene udsteder et gældsbrev til forældrene, som gradvist afdrages eller eftergives.

I de fleste tilfælde vil det være fornuftigt at lade en del af købesummen finansiere gennem en gave fra forældre til børn, hvor gaven overstiger det beløb, som forældre årligt kan give deres børn uden at det udløser gaveafgift. Det sikrer nemlig, at gaven kan anmeldes til Skattestyrelsen, som herefter kun har et vindue på 6 måneder til at bestride værdiansættelsen eller vilkårene. Uden anmeldelse til Skattestyrelsen kan værdiansættelsen og vilkårene potentielt blive udfordret i flere år efter overdragelsen.

Skatteforbehold

Når købsaftalen udarbejdes, er det en god idé at indsætte et skatteforbehold. Et skatteforbehold er en aftale mellem parterne, hvor overdragelsen betinges af, at den får de skattemæssige konsekvenser, som parterne havde regnet med.

Hvis Skattestyrelsen tillægger overdragelsen en anden skattemæssig konsekvens end forudsat, så indebærer skatteforbeholdet, at købsaftalen falder bort eller at købsaftalen får et andet indhold. Et andet indhold kan for eksempel være, at overdragelsen af ejendommen fastholdes, men at købesummen forhøjes til det, som Skattestyrelsen mener er den rigtige pris. Forhøjelsen kan herefter betales kontant eller ved at børnene udsteder (yderligere) et gældsbrev.

Parcelhusreglen

I de tilfælde, hvor familieoverdragelsen vedrører et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed eller et sommerhus, som har været anvendt af ejeren eller dennes familie i hele eller dele af ejertiden, er det en god idé at undersøge, om ejendommen opfylder kriterierne for at kunne overdrages skattefrit efter den såkaldte parcelhusregel.

Dette er særligt vigtigt at være opmærksom på i de tilfælde, hvor størstedelen af betalingen sker ved at børnene udsteder gældsbreve til forældrene, så en eventuel skat ikke kan finansieres af købesummen.

Særeje

Når hele eller dele af købesummen udgør en gave, har gavegiveren – altså forældrene – mulighed for at beslutte, at gaven skal være særeje for modtageren. Et særeje indebærer typisk, at gaven – og dermed ejendommen – ikke skal deles med modtagerens ægtefælle i tilfælde af skilsmisse.

Det vil ofte være hensigtsmæssigt at træffe beslutning om særeje, hvis overdragelsen sker til børn, der endnu ikke er gift, eller hvis overdragelsen sker til flere børn, hvor nogle allerede er gift. Uden en særejebestemmelse risikerer man nemlig, at (eks)ægtefællen får del i ejendommen, hvilket kan medføre begrænsninger i de øvrige børns ret til at disponere over ejendommen.

Samejeoverenskomst

Når familieoverdragelsen involverer flere børn, som skal dele ejendommen, kan det være fornuftigt at sikre, at børnene underskriver en samejeoverenskomst. En samejeoverenskomst er en aftale, der skaber klarhed over, hvordan hver ejer kan disponere over ejendommen, og hvordan samejet opløses på en god måde, hvis behovet opstår.

Nogle af de ting, som en samejeoverenskomst kan regulere, er fordelingen af løbende udgifter vedrørende ejendommen, muligheden for at belåne eller pantsætte den, beslutningsprocesser og proceduren i tilfælde af misligholdelse af aftalen. Når overdragelsen vedrører et sommerhus, er det også klogt at tage stilling til en rotationsordning blandt ejerne, som fastlægger, hvornår hver ejer kan benytte sommerhuset.

Har du brug for hjælp til en familieoverdragelse?

Gennemførelsen af en familieoverdragelse kræver omhyggelig forberedelse. Der er mange faktorer at overveje, og hensynene spænder bredt – både juridisk, økonomisk og følelsesmæssigt. Det kan derfor være gavnligt at have en advokat med, når du træffer beslutningen om at overdrage din ejendom til den næste generation. En advokat kan hjælpe dig med at stille de rigtige spørgsmål, og at udarbejde en klar plan for overdragelsen, der tager hensyn til dine ønsker.

Vi har stor erfaring med at hjælpe kunder med at familieoverdrage ejendomme. Har du behov for assistance med en familieoverdragelse, eller har du spørgsmål til om en familieoverdragelse er den rette løsning for dig, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om dine muligheder.