Det skal du være opmærksom på inden du køber en landbrugsejendom

Et liv på landet med fred og ro og langt til naboerne er for mange mennesker en drøm, der aldrig går i opfyldelse. Men for de mennesker, der tør at kaste sig ud i et eventyr på landet, kan det nogle gange være en overraskelse at opdage, at der gælder andre regler for køb af en landbrugsejendom end for almindelige beboelsesejendomme. I denne artikel kan du blive klogere på, hvad det vil sige at købe en landbrugsejendom.

Hvad er en landbrugsejendom?

En landbrugsejendom er i landbrugsloven defineret som en ejendom, der er noteret som en landbrugsejendom i Geodatastyrelsens matrikelregister. 

En ejendom kan på ejerens begæring registreres som en landbrugsejendom i matrikelregisteret, hvis ejendommen er på 2 hektar eller derover, og hovedsageligt bliver brugt til at drive landbrug, skovbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller anden tilsvarende form for jordbrugsvirksomhed. Derudover er det et krav, at der er en beboelsesbygning tilknyttet ejendommen.

De ejendomme, der opfylder beskrivelsen ovenfor, vil typisk også være underlagt en landbrugspligt. Det betyder, at ejendommen er omfattet af landbrugslovens regler, hvor der blandt andet er regler om processen for køb og salg af landbrugsejendomme. Det er imidlertid ikke alle landbrugsejendomme, der er underlagt landbrugspligt.

Dine muligheder for at låne kan være indskrænkede

Hvis du overvejer at købe en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at dine belåningsmuligheder kan være dårligere end ved køb af anden bolig. Planlægger du at finansiere købet med et realkreditlån, vil det nemlig kun være muligt at låne op til 60 % af den værdi, som realkreditinstituttet fastsætter ejendommen til.

Huseftersynsordningen finder ikke anvendelse

Når du køber en almindelig beboelsesejendom, vil handlen som regel være omfattet af huseftersynsordningen, som har til formål at fritage sælgeren for et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler, mens køberen kan opnå dækning via et forsikringsselskab, hvis der alligevel skulle være fejl og mangler ved ejendommen.

Hvis du overvejer at købe en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at det ikke er muligt for sælger at anvende huseftersynsordningen. Det betyder, at sælger ikke er forpligtet til at indhente hverken tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller ejerskifteforsikringstilbud. Sælger vil stadig være forpligtet til at oplyse om de fejl og mangler, som sælger har kendskab til, men du vil altså ikke få mulighed for at få indblik i ejendommens tilstand, medmindre du selv betaler en bygningssagkyndig for at gennemgå ejendommen.

Hvis du selv ønsker at betale en bygningssagkyndig for at gennemgå ejendommen, skal du være opmærksom på, at det vil kræve, at sælger giver adgang til boligen. Det er ikke altid i sælgers interesse, da den bygningssagkyndige under gennemgangen kan opdage forhold, som sælger vil være forpligtet til at fremlægge for den næste køber, hvis du springer fra.

Der er ingen fortrydelsesret hvis du ombestemmer dig

Hvis du køber en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at du ikke har nogen fortrydelsesret. Ved køb af almindelige beboelsesejendomme har man ellers en lovbestemt fortrydelsesret, hvor du i op til seks dage efter underskriften af købsaftalen kan fortryde købet mod betaling af 1 % af købesummen til sælger.

Derfor er det vigtigt, at købsaftalen indeholder et advokatforbehold, hvis du køber en landbrugsejendom. På den måde kan din advokat trække dig ud af handlen uden omkostninger, hvis der er forhold ved ejendommen, som du ikke kan acceptere.

Du skal betale skat af et fremtidigt salg

Almindelige en- og tofamiliehus, ejerlejligheder og huse på lejet grund kan sælges, uden at du skal betale skat, hvis du eller din familie har boet i ejendommen, og grunden er mindre end 1.400 m2. Det er imidlertid ikke tilfældet for landbrugsejendomme, der i skattemæssig forstand bliver betragtet som erhverv. Det betyder, at du skal betale skat, hvis du senere sælger landbrugsejendommen med en fortjeneste.

I den forbindelse skal du også være opmærksom på, at selve købesummen skal fordeles på boligdelen, driftsbygninger og jorden, hvilket ud fra et skattemæssigt synspunkt kan have stor betydning for beskatningen ved et senere salg af ejendommen.

Der er bopælspligt på landbrugsejendommen

Når du køber en landbrugsejendom, følger der en bopælspligt med. Det betyder, at du senest seks måneder efter købet skal tage bopæl på ejendommen.

Det behøver ikke at være dig, der opfylder bopælspligten, og du kan derfor godt opfylde bopælspligten ved at en lejer flytter ind på landbrugsejendommen. Det afgørende er imidlertid, at den der opfylder bopælspligten, reelt skal bo på ejendommen og være registreret i folkeregisteret med adresse på ejendommen. At lade en lejer opfylde bopælspligten kan især være relevant, hvis ejendommen købes af et selskab. 

Når du (eller en lejer) har opfyldt bopælspligten i 10 år, er der ikke længere krav om, at bopælspligten skal være opfyldt, men ved ejerskifte starter en ny 10-års periode.

Landzonetilladelse hvis du vil bygge

Hvis du vil bygge om eller til på din landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at du i de fleste tilfælde skal have en landzonetilladelse udover den almindelige byggetilladelse. Hvis du har konkrete byggeplaner med landbrugsejendommen, kan det altså være en god idé på forhånd at undersøge mulighederne for at realisere dit byggeprojekt, inden du underskrifter købsaftalen.

Få hjælp til at gennemgå købsaftalen

Der er mange ting du skal forholde dig til, hvis du beslutter dig for at købe en landbrugsejendom. Det kan derfor være en god idé at have en advokat med dig undervejs i købsprocessen.

Er du i gang med eller overvejer du at købe en landbrugsejendom, er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende snak om, hvordan du bedst kommer igennem købsprocessen.